ĐIỀU 129 BỘ LUẬT DÂN SỰ HIỆN HÀNH LÀ CỨU CÁNH CHO CÁC TRƯỜNG HỢP MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHƯA LẬP HỢP ĐỒNG ĐÚNG QUY ĐỊNH HOẶC CHƯA QUA CÔNG CHỨNG, NHƯNG MỘT BÊN ĐÃ THỰC HIỆN ĐƯỢC ÍT NHẤT HAI PHẦN BA NGHĨA VỤ TRONG GIAO DỊCH.
P/s: Nội dung này rất thiết thực nên mong mọi người chia sẻ để nhiều người được biết.
Bộ luật dân sự hiện hành (có hiệu lực từ 01/01/2017) đã được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 10, ngày 24 tháng 11 năm 2015, trên cơ sở sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự năm 2005. Một trong các nội dung mới được sửa đổi, bổ sung trong BLDS này là quy định tại Điều 129 . Cụ thể như sau:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Nội dung sửa đổi, bổ sung này đã thể hiện một tư duy làm luật sát với thực tế xã hội. Bởi đối với nền kinh tế – xã hội ở nước ta trong nhiều năm qua, lạm phát luôn ở mức cao, giá cả các mặt hàng tăng lên đáng kể, đồng tiền mất giá theo thời gian. Ví dụ như đất đai, so với 10 năm trước đây, giá bất động sản đã tăng một cách chóng mặt. Nhưng với thói quen đơn giản, không hiểu pháp luật, hoặc vì nhiều lý do khác nhau mà nhiều người khi nhận huyển nhượng bất động sản không lập hợp đồng đúng quy định của pháp luật, chỉ viết tay, chỉ hai bên ký, không người làm chứng, không công chứng, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Sau nhiều năm đặt vấn đề xin lại chữ ký của người bán đất để làm thủ tục sang tên thì nhiều trường hợp bên bán gây khó khăn hoặc yêu cầu hủy hợp đồng, hoặc không giao đất, người bán đã chết và các đồng thừa kế không giao đất… Đất khi bán thì rẻ, nay làm thủ tục giá lên cao ngất, lòng tham nổi lên…Với cách ứng xử này của bên bán, bên mua đất buộc phải khởi kiện đến Tòa để được pháp luật phân xử, bảo vệ. Và Điều 129 chính là cứu cánh cho bên mua đất.
Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 đã coi trọng bản chất sự việc mà không quá máy móc phụ thuộc vào hình thức văn bản, tôn trọng ý chí các bên. Chính nội dung sửa đổi, bổ sung này ít nhiều đã giảm sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ dân sự, bảo đảm tính hợp lý và giàu tính thực tiễn, tăng sức sống cho các giao dịch, tăng tính ổn định trong quan hệ dân sự, bảo đảm sự công bằng, giảm thiểu các giao dịch dân sự bị vô hiệu về hình thức; tạo cơ sở pháp lý để Tòa án bảo vệ sự sự ngay thẳng của bên mua, góp phần vô hiệu hóa lòng tham của nhiều người.
Liên quan tới giao dịch vô hiệu, bà con cần biết, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu là hai năm (riêng giao dịch vô hiệu do giả tạo và do vi phạm điều cấm, vi phạm đạo đức thì thời hiệu không bị hạn chế). Hết thời gian này mà không có yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu thì giao dịch dân sự đó có hiệu lực pháp luật. Các bên phải thực hiện các cam kết trong giao dịch.
Luật sư Nguyễn Thị Tuyết – Phó Giám đốc Công ty Luật
TNHH Trung Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội